OptimHome : Analyse des marchés de l’immobilier allemand, anglais et portugais
par Olivier Colcombet, Directeur Général du Groupe OptimHome.
Marché allemand :
La demande de logements demeure importante, le marché est sous-pression.
Les grandes villes allemandes : The Place to be in Europe !
La demande de logements résidentiels a été élevée en 2014, surtout dans les grandes villes telles que Hambourg, Munich, Berlin, mais aussi dans les secteurs géographiques haut de gamme ou touristiques. Les prix demeurent sur une tendance à la hausse mais avec des variations notables selon la région.
Munich sort favori avec une moyenne de 16 k€ le mètre carré payé pour le segment « appartement » suivi de près par Berlin avec 15 K€ le mètre carré.
Pour les « maisons », c’est encore Munich qui remporte la palme avec une vente à 13 M€ située dans un quartier prestigieux. A l’extérieur des grandes villes, les ventes ont atteint jusqu’à 10 M€ et € 5,5 M€ dans les villes plus petites comme Starnberg et Baden-Baden. Le prix maximum atteint à Bad Homburg était de 5 M€. En général, les prix de vente ont largement dépassé la valeur réelle du bien.
Il y a une forte concentration des demandes et une insuffisance d’offres à Nuremberg, Hanovre où les prix continuent de grimper. A Berlin, même si les prix sont encore relativement modérés par rapport à Munich et Hambourg, la ville continue d’attirer des investisseurs internationaux. En effet, la demande reste élevée, en particulier dans le segment premium.
Le nombre croissant de ménages et l’afflux de nouveaux résidents dans les villes allemandes se traduiront par une hausse continue de la demande à moyen terme sur les marchés de l’immobilier résidentiel. La hausse des prix devrait donc continuer en 2015 mais sera certainement moins forte que les années précédentes. Cette hausse du marché de la transaction se répercutera également sur le marché locatif. Globalement, le développement du marché immobilier résidentiel en Allemagne subira encore des variations d’une région à l’autre.
Les locataires subiront des augmentations supplémentaires et les nouveaux demandeurs seront contraints de chercher dans les quartiers moins chers des villes ou dans les régions environnantes.
L’achat reste cependant une alternative intéressante à la location en raison des faibles taux d’intérêt.
« Beaucoup de demandes et peu d’offres ! Plus de 10 ans après la France, l’Espagne, le Portugal ou l’Angleterre, le marché immobilier, jusqu’alors protégé, vit son Boom immobilier, et se trouve ainsi sous pression ! Attention à la bulle immobilière et à ses réactions en chaîne, tout comme l’ont vécus d’autres pays d’Europe », précise Jean-Philippe Petot, Directeur du Développement Europe.
Avec le marasme du marché de l’immobilier dans plusieurs pays européens, le marché immobilier allemand, qui avait stagné pendant de nombreuses années, est de plus en plus attrayant pour les investisseurs internationaux. Le marché a gagné 3% par an au cours des trois dernières années et 9% par an dans les grandes villes. Les placements immobiliers en Allemagne semblent être un investissement attractif en 2015, surtout dans les villes moyennes et grandes.
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Marché anglais :
Ralentissement de la hausse des prix
La hausse des prix de l’immobilier devrait ralentir au Royaume-Uni en 2015. A Londres, les prix devraient chuter de manière significative de 3,3 %, cela n’était pas arrivé depuis plus de 5 ans. « Les raisons majeures identifiées sont la hausse des prix, la hausse des taux d’intérêt, l’élection générale du mois de mai, la baisse des demandes d’acheteurs étrangers et donc l’allongement des délais de vente. » précise Jean-Philippe Petot, Directeur du Développement Europe.
En 2014, la hausse des prix a été de 16,8 % à Londres et de près de 8% sur tout le Royaume-Uni dont+0,3 % de hausse sur la fin de l’année.
Les demandes de prêts ont également baissé au quatrième trimestre 2014, selon la Banque d’Angleterre. Les approbations de prêts ont reculé entre octobre et novembre et sont inférieures de 22,9% par rapport au sommet de janvier 2014. Les courtiers en crédit confirment cette tendance d’un ralentissement marqué du marché du logement à partir de la fin 2014.
Cependant, certains organismes tels que Halifax ou le RICS prédisent une hausse des prix de 3 à 5 % en 2015 en Grande Bretagne mais confirment une stabilisation ou une baisse à Londres. Halifax ajoute que la réforme du droit de timbre pourrait aider les primo-accédants à réaliser leur première acquisition. Ceux-ci étaient déjà en augmentation de 22% en 2014.
Le coût moyen d’une maison achetée par un primo-accédant a augmenté de 9% à £ 171 870, comparativement à il y a un an. Cependant, le coût moyen d’un dépôt pour ce type d’acheteur a baissé de 7% sur la même période à £ 29 218.
Larne en Irlande du Nord était la région la plus abordable au Royaume-Uni pour les primo-accédants, avec un prix moyen des propriétés à £ 80 793. Le pire a été Camden à Londres, où le prix moyen pour une première acquisition est de £ 614 315 soit 11,4 fois le revenu annuel moyen brut dans la région.
La demande de logement devrait être soutenue par une économie forte, un faible taux de chômage, des taux d’intérêt faibles et l’assurance d’une plus-value en cas de revente même à court terme.
Le secteur de la construction en Grande-Bretagne a connu son plus faible taux de croissance depuis juillet 2013. Cependant, le secteur profite de son année la plus forte depuis 1997 et les plus grands constructeurs anglais ont fait des bénéfices records en 2014 grâce à l’augmentation des prix du logement et à l’aide des subventions pour l’accès au prêt par le gouvernement britannique.
Les entreprises de construction sont très optimistes quant à leurs perspectives de croissance en 2015. La construction représente 6% de l’économie britannique.
Marché portugais :
Les investisseurs étrangers relancent l’immobilier
En 2014, les investissements étrangers ont doublé s’élevant à 715 M€, soit une augmentation de 130 % par rapport à l’année précédente pour atteindre des valeurs d’avant la crise de 2008 (+45 % en 2012 à +70 % en 2013). Chinois, Américains, Russes, Colombiens, Brésiliens, Espagnols, Français et Scandinaves ont été les grands investisseurs au Portugal, et plus particulièrement les chinois qui ont acquis des espaces résidentiels, des immeubles de bureaux et de l’immobilier à réhabiliter.
L’investissement a été fait principalement dans le commerce de détails à hauteur de 58%, suivi par les bureaux 26% et, enfin les locaux industriels 5%. Des prix compétitifs, une rentabilité élevée et l’amélioration des conditions économiques au Portugal sont les principaux facteurs qui continueront à attirer les investisseurs sur ce marché.
A Lisbonne, la combinaison de mesures incitatives en matière de visas et de nouveaux développements immobiliers sont les raisons d’une hausse des investissements étrangers dans la capitale portugaise.
Acheter au prix les plus bas d’un marché qui va se relever est l’aspiration de tous les investisseurs. Le Portugal commence à sortir de la crise financière de ces sept dernières années et certains investisseurs sont convaincus de réaliser de belles plus-values.
Les prix des maisons dans le pays ont augmenté de 5,9 % au deuxième trimestre de 2014 par rapport à la même période un an plus tôt, selon les statistiques du gouvernement portugais publiées en septembre. Et la spéculation internationale sur l’immobilier portugais est en croissance rapide.
Le faible coût des propriétés au cÅ“ur de la ville fait partie de son attrait : « à Lisbonne, les prix sont encore très favorables. Vous pouvez y acheter des emplacements de choix dont le coût est d’environ 6 K€ le mètre carré comparé à Londres où le coût est de 33 K€ le mètre carré. Même les petites capitales européennes sont nettement plus chères que Lisbonne : à Vienne, par exemple, vous payez environ 25 K€ le mètre carré pour un emplacement de premier choix pour le même type de bien. » précise Jean-Philippe Petot, Directeur du Développement Europe.
Les avantages fiscaux, la spéculation et le Golden Visa (1 441 ont été attribués : Chine 1 159, Russie 46…) sont les principales raisons de conduire les candidats à acheter. Il est évident que le Portugal possède l’un des environnements les plus attrayants en termes d’imposition dans le monde et possède également l’un des programmes d’immigration des investisseurs des plus séduisants, et ces avantages ont un impact très fort sur les acheteurs étrangers.
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A propos d’OptimHome
Créé en 2006, OptimHome est un réseau européen en immobilier indépendant, présent sur Internet et composé de conseillers en immobilier indépendants qui exercent depuis à leur domicile. Conçu avec les moyens modernes de travail pour répondre aux nouveaux modes de consommation des particuliers, le concept OptimHome s’appuie sur une très grande proximité des conseillers avec leurs clients et sur la puissance de la vitrine Internet. Le réseau permet à ses conseillers de mener une carrière de conseiller en immobilier indépendant tout en profitant de formations régulières et sur mesure, d’un soutien administratif et logistique performant, de charges légères et d’une visibilité maximale de tous les biens qui leurs sont confiés.
Par ses investissements et son engagement en matière d’accompagnement de ses conseillers, le réseau OptimHome place le client final au cœur de ses priorités.
Certifié AFAQ ISO 9001 depuis 2010, OptimHome se positionne ainsi comme le leader européen des réseaux de conseillers en immobilier indépendants en France et en Europe.
34 M€ de CA en 2014 – 65 salariés en Europe dédiés au suivi administratif, juridique, commercial, communication, marketing et informatique – Près de 1 000 conseillers en immobilier indépendants en europe – Près de 30 000 biens proposés – 4 800 ventes en 2014 et plus de 28 000 ventes réalisées au cumul en janvier 2015.
Optimhome est une filiale du groupe Artemis, holding patrimoniale de la famille pinault.
www.optimhome.com/www.optimhome-recrutement.com –
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